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翻开报纸，铺天盖地的是房地产市场的新闻，拐点论、货币战争论、宏观调控论扑面而来，房地产的冬天真的来临了吗？我们有必要弄清楚房地产的行业本质。
??房地产是什么行业？它本身是一个进入壁垒高和退出壁垒高的高利润和高风险并存的行业。
??高进入壁垒的表现就是资金壁垒和关系壁垒。不是谁都有足够的资金玩房地产。另外，房地产从拿地到策划到销售，整个流程设计30多个批文和文件需要盖章，没有良好的政府关系做后盾是万万不能的。高退出壁垒表现在房地产项目是中长期项目，往往对政策或市场的反映有滞后效用，也就是说，即使知道对其不利的宏观调控政策出台或者市场销售不理想，往往因为项目的上马“箭在弦上不得不发”，其天然具有周期性风险。
??但是中国房地产的市场具有特殊性，特殊性在于退出壁垒的实质低风险。为什么这么说？因为房地产企业的自有资金不多，一个项目或楼盘，70％乃至80％以上资金都是银行贷款来的，流动资金贷款、住房开发贷款、按揭贷款等是其主要来源，等于空手套白狼。即使整个楼盘卖不出去，整个亏损70％还是银行的，反正不行就把整个楼盘归你银行好了，活该银行倒霉。这就是为什么房地产行业暴利的原因：高进入壁垒导致高利润，实质的低退出壁垒导致房地产企业没有风险可言。高利润低风险就是胡润富豪榜前十名中几乎大半来自于房地产行业的根源所在。
??那么房地产行业的成功关键因素是什么吗？大家公认的常识是土地和资金。但是仔细想想天价拿地王靠的是什么？雄厚的资金！此外土地出纳金的交纳也是资金。也就是说，归根到底，资金是房地产行业的成功关键因素。有人马上反对说，设计和客户需求的满足也是成功关键因素，比如奥林匹克花园的房地产和教育体育的融合，跟生态环境的融合。但是对房地产产行业来说，拼概念已经没什么意义，你搞教育我也可以搞教育，你搞生态美景我也可以搞，大同小异。你能说出万科的楼盘跟保利地产的楼盘有什么区别吗？也许你根本说不出来。
??强调下，当前房地产行业的一切一切就是资金。
??那么中国房地产行业拐点到了吗？你看看房地产行业的资金渠道就知道了：土地出纳金一次性付清、土地在规定时间不开发无偿收回、银行压缩按揭贷款和开发贷款规模、房地产企业增发和发行债券无门、海外资金对中国房地产宏观调控政策的预期下按兵不动。房地产企业面临资金瓶颈，也就是说，房地产企业的生命力来自于资金血液，血液没了，房地产企业就没生命力了。房地产宏观调控政策真正落实，房地产企业的资金“断奶”，房地产市场的拐点就到了。拐点会这么快到来吗？不会，银行对房地产这个孩子不会一下子“断奶”。银行已经实质被房地产公司绑架了，得慢慢来。政府会马上给房地产断奶吗？不会，因为地方政府的税收和财政收入还指望这个孩子“养老”。拐点的到来时机将取决于中央宏观调控、地方政府、银行、房地产企业多方博弈的结果。
??那么房地产企业将何去何从？廖晓认为，有以下转型路径（关于战略转型的路径分析请参阅廖晓专著《战略转型》有关章节）：
??第一，从地产向房产转型。原来只要拿到土地就可以发财，如今这种机会不再存在，未来的房地产企业只有认真做房产才是正路。
??从分散经营到品牌经营。房地产市场将面临一个规模集中化趋势，强者恒强，弱者只好被人家收编或者退出。对大型房地产企业来说，将面临前所未有的收归兼并“趁火打劫”大好时机。
??从香港模式向美国模式转型。香港模式就是从拿地到销售一条龙服务。美国模式是从讲究专业化和能力互补原则。外包或战略联盟也许是房地产企业，特别是中小房地产企业的生存之路。
??地区结构转型。.从上海北京深圳广州等一线城市向三四线城市发展，从东南沿海向西南西北市场发展也许是一条思路。
??产品结构转型。未来的产品结构将呈现两极分化趋势，高端楼盘价格更高，中档楼盘价格更合理，而低端楼盘将成为经济适用房的天地。这里特别需要说明的是，中端楼盘将是未来的主流，也是房地产市场的新蓝海，必须是提高客户价值和降低客户价格的价值创新。而围绕价值创新，房地产企业的商业模式将更加丰富多彩，特别是供应链管理能力是关键。
??单一化向一体化转型。无论是向原材料还是向融资、物业、中介服务等方向都有创新的空间。
??行业间创新。房地产与IT、商业、旅游业、甚至能源业的结合将带来新的商业地产创新模式，此外，海尔和长虹进军房地产，如果是打造住房家电一体化客户价值链将是一个创新。
??行业外创新。此地不留爷，自有留人处，房地产企业有时候退出也是明智之举。
??历史是一面镜子，历史会重演，也许几年前中国汽车市场的历史可以给房地产企业更多启发！
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